Os condomínios 10 anos após o CPC: A lei teve serventia?

Estamos sempre debatendo no país - e isso é positivo - a produção de novas leis, a atualização de códigos, o estabelecimento de marcos regulatórios. Por vezes se promulgam regras enlouquecedoras, em outras oportunidades a sociedade ganha com normas atualizadas.

Atualmente discute-se, por ilustração, a atualização do CC de 2.002, propondo-se a alteração de mais de 1100 artigos, dos 2046 atualmente vigentes; somente com o tema da locação urbana, tramitam mais de 200 projetos no Congresso Nacional; assembleias estaduais e câmaras municipais discutem uma enormidade de projetos. Fazer lei é tarefa difícil, fazer boa lei é tarefa hercúlea.

Por isso é conveniente examinar o resultado de leis existentes, colocando sob lente de aumento e nos perguntando: a norma atendeu o que nela se buscava? Teve serventia? E sob o mesmo prisma, pensemos na leis em produção, nos projetos que tramitam.

Examinemos com esse objetivo o CPC de 2015 com relação aos condomínios edilícios. Se tiver trazido melhoria, merecerá aplauso; se o resultado for insosso ou ruim, acolhamos as lições.

Propõe-se, aqui, a avaliação com base na métrica que se mostra hoje essencial: o tempo que corre entre o problema e a sua solução.

Sim, em condomínios o principal desafio sempre esteve em como obter satisfação em tempo razoável do primeiro dos deveres do condômino: "contribuir para as despesas de condomínio", na letra do art. 1.336 - I, do CC.

Em condomínios edilícios é notória a convulsão gerada pelo descumprimento do dever de pagar a cota de despesas. Recorde-se: anos se passavam com o inadimplente usando a piscina, festejando no salão, guardando o carro na garagem, subindo de elevador, treinando na academia. São direitos que o condômino inadimplente tem (assunto para outra oportunidade), mas que são de complicada compreensão aos não versados nas leis e compreensões jurisprudenciais.

Dado o espraiamento do problema e das suas consequências entre tanta gente (são comuns os prédios com mais de 1000 usuários, todos abalados por qualquer questão comezinha no condomínio; torna-se viciosa a repetição das questões em todos os condomínios brasileiros), a velocidade da solução é tema primordial. Ignorar essa pressa é ofender enorme parcela da sociedade.

Neste quadro (é da velocidade na distribuição das soluções justas que se cogita) o Código de 2.015 (Lei 13.105/15, de 16/03/2015) foi recebido com forte dose de esperança.

Em vista da imprescindível celeridade, a primeira alteração importante foi a inserção, dentre os títulos executivos, do "crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas".

Com esta previsão passaram a ser economizados anos (senão décadas) de tramitação de processos judiciais que sempre foram muito danosos ao Condomínios e até - injustamente no mais das vezes - à reputação de síndicos e administradores, que não eram culpados pela lentidão judicial.

Eram abundantes as situações em que o débito amontoado era maior do que o valor da unidade geradora das despesas, a demonstrar quanto tardava a solução da cobrança judicial. Embora a base legal (senão moral) da cobrança das contribuições sempre tenha sido pacífica, tal não impedia o arrastar dos processos judiciais.

Isso se dava não apenas devido às carências da estrutura do Poder Judiciário, mas porque, se é verdade que a lei previa que a ação de cobrança tramitasse pelo "procedimento sumário" (espécie do gênero "procedimento comum", criada em prol da redução do tempo de trâmite do processo), também era verdade que de sumário (ou rápido) esse procedimento nada tinha.

Lembre-se que a alteração em 2015 retratou um retorno à previsão que existia na lei 4.591, de 1964, tendo sido a "via executiva" afastada em 1973, quando o Código de então impôs que as cobranças fossem feitas através do "procedimento sumário", notoriamente moroso, nada sumário.

Portanto, ponto para os condomínios: as cobranças passaram a ser mais ligeiras e o que tardava até dez anos, tem demorado, em São Paulo, cerca de um ano.

Segundo destaque: quando os problemas não forem resolvidos adequadamente é fortíssimo o prestígio que a nova legislação dá à rapidez dos processos judiciais: o art. 4º proclamou o "direito de obter em prazo razoável a solução integral"; n'outro momento a lei previu a alteração do procedimento judicial pelas partes (partes de boa fé certamente aproveitarão essa previsão), melhorando-o; está prevista a validade de atos processuais que atinjam a sua finalidade, mesmo que não realizados com a exatidão prevista na lei; o "negócio processual" é válido, aos poucos tem sido integrado às convenções de condomínio, ara a simplificação do desate dos problemas.

Terceiro destaque, sempre mirando a presteza na solução dos litígios: foram realçadas, na boa trilha já traçada há anos pela lei processual anterior, as "tutelas antecipadas", fundadas em urgência ou evidência, aquela concedida quando se mostrar que a demora porá em risco o resultado útil do processo judicial e esta, a de evidência, quando a comprovação da alegação for completa e documental já no início do processo, quando a questão tiver sido objeto de súmula vinculante ou de julgamento de casos repetitivos. Essas "tutelas antecipadas" podem tornar o processo judicial em instrumento realmente útil para a supressão de situações ilegais e têm sido aplicadas, por exemplo, para afastar maus usos da unidade ou da área comum, ou para impedir construções ou demolições ilegais. 

Quarto recorte relevante: o prestígio aos métodos alternativos de solução de conflitos (especialmente a conciliação e a mediação), tão apropriados às questões de condomínio: um debate sobre tema de gestão, a programação ou a alteração de determinada obra no prédio não necessariamente exige a presença do Estado-Juiz; o parcelamento a um devedor ocasional (quem poderá se declarar imune a revés financeiro?) pode ser bem resolvido entre pares; a imposição de comportamentos razoáveis pode ser definida, podendo ser estipuladas as penas consensuais, sem a invocação do Judiciário. São soluções mais ágeis, melhores porque resultantes do consenso, evidentemente mais econômicas. Se pouco, essa opção legal pela solução ao invés do litígio (a tradução legal do dito popular: quer ter razão ou ser feliz?) tem conseguido inspirar tais práticas nos condomínios, motivando mais e mais adaptações das convenções nesse sentido.

São várias as previsões bem-intencionadas da nova legislação, são muitos os aspectos que ainda desafiarão enormes discussões. Mas, o privilégio à celeridade processual é inequívoco e, certamente, os condomínios ganharam com o Código, permitida a entrega da Justiça a milhões de condôminos. Nesse universo, a esperança se realizou.

Artigo publicado originalmente no site www.migalhas.com.br, em 24/07/2025.